Na semana passada, o grupo de trabalho da Câmara dos Deputados encarregado da regulamentação da reforma tributária decidiu reduzir a tributação sobre o setor de construção civil e imobiliário, trazendo boas notícias para as empresas com forte presença na Bolsa. Analistas também preveem benefícios para o setor de shoppings.
As alíquotas aplicadas às incorporadoras e construtoras terão uma redução de 40% em relação à tributação de referência, estimada em 26,5% pelo Ministério da Fazenda.
Para aluguéis, cessão onerosa e operações de arrendamento mercantil entre pessoas jurídicas, haverá uma diminuição de 60% em relação à alíquota padrão.
Na proposta inicial do Ministério da Fazenda, a redução para ambos os tipos era de 20%. A tributação será calculada com base no valor da transação, não mais pelo valor de referência do imóvel. Contudo, construtoras e incorporadoras não poderão utilizar os créditos de IBS (Imposto sobre Bens Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens Serviços), novos impostos que surgirão com a reforma, gerados pelo prestador de serviços na compra de materiais de construção. Além disso, FIIs e Fiagros poderão optar pelo regime de tributação conforme as novas regulamentações da reforma tributária.
O Bradesco BBI observa que os novos termos proporcionam melhores condições para os participantes de renda média-alta em comparação com a proposta anterior. Também nota uma melhoria nas condições para as propriedades de renda, além de uma estrutura mais simplificada em relação à proposta anterior.
O BTG Pactual indicou que a nova tributação tende a beneficiar principalmente shoppings dominantes e construtoras de imóveis de baixa renda. Para construtoras voltadas para o segmento de renda média-alta, apesar de condições melhoradas, o impacto ainda não é considerado muito positivo.
O banco avalia que o impacto da nova legislação traz: (i) benefícios significativos para shoppings, com descontos ampliados na base de cálculo do IVA, especialmente para empresas com portfólios dominantes no regime tributário real; (ii) um cenário positivo para incorporadoras de baixa renda, com redução de impostos para todas as unidades no programa Minha Casa Minha Vida e similares; e (iii) um cenário desafiador para incorporadoras de média/alta renda, com possibilidade de alíquotas de IVA de até cerca de 5%, ainda melhor que a versão anterior que poderia chegar a 9% para esse segmento.
O banco relembra que, em abril, havia expressado preocupações sobre os impactos da Reforma Tributária nos shoppings, prevendo inicialmente um impacto negativo de aproximadamente 3% no FFO (fluxo de caixa proveniente das operações).
No entanto, na nova versão da reforma, o governo (i) eliminou a dedução fiscal com base no valor de mercado dos portfólios dos shoppings, mas (ii) aumentou significativamente o desconto na alíquota do imposto (de 20% para 60%), resultando em uma alíquota do novo imposto VAT de apenas 10,6%.
Os analistas do banco identificam dois cenários possíveis: (i) o cenário de pior impacto de 0,5-1,5 ponto percentual (p.p.) nos FFOs, caso as empresas não repassem os impostos mais elevados para os aluguéis dos locatários sob o regime tributário Simples; ou (ii) o cenário mais provável e favorável, onde o aumento do IVA é repassado para o custo do aluguel (ganho de 5,5-9,5 p.p. nos FFOs).
O BTG também sugere que os shoppings com portfólios mais robustos têm maior probabilidade de alcançar o melhor cenário (empresas listadas), enquanto os ativos mais frágeis podem ser mais afetados (com maior exposição a locatários no regime do Simples, maior dependência do regime de imposto sobre lucro presumido, menor poder de negociação, entre outros).
No texto anterior sobre a reforma, esperava-se que as construtoras de baixa renda se beneficiassem de uma alíquota de imposto mais baixa (unidades de até R$270 mil pagariam menos impostos), enquanto as incorporadoras de alta renda enfrentariam um aumento de 2 a 8 pontos percentuais no IVA. Na nova versão, a única alteração na estrutura tributária é que as construtoras agora terão direito a descontos maiores no IVA básico (40% de desconto em comparação com os 20% anteriores).
Os analistas ainda projetam que as incorporadoras de baixa renda serão beneficiadas, com expectativa de impostos mais baixos e possibilidade de créditos fiscais para casas avaliadas abaixo de R$450 mil. Por outro lado, no segmento de alta renda, prevê-se que empresas enfrentem uma carga tributária de IVA de até 5% da receita, significativamente superior à atual alíquota de 2%. O banco mantém uma visão positiva sobre as construtoras de baixa renda devido à demanda sólida, dinâmica favorável de lucros e controle de custos, enquanto antecipa desafios maiores de acessibilidade para as incorporadoras de médio/alto padrão.
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Informações retiradas de InfoMoney.
